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預售商品房簽訂轉讓合同的條件

時間:2019-02-26 10:38:52 來源:法衛士

導讀:1.買受人與受讓人或受讓人與開發商應以合同形式明確合同主體的變更,如果僅存在債權讓與,應由買受人與受讓人簽訂債權讓與合同。

  1.買受人與受讓人或受讓人與開發商應以合同形式明確合同主體的變更,如果僅存在債權讓與,應由買受人與受讓人簽訂債權讓與合同。既有債權讓與又有債務承擔的,可由買受人與受讓人簽訂債權讓與合同,再由受讓人與開發商簽訂債務承擔合同。其中的債務承擔合同也可以在第三人與買受人之間簽訂,但須經開發商同意方為生效。預售商品房再轉讓的是預售合同的權利義務,預售合同無效的,再轉讓行為將因標的不存在而無效。

  

  2.買受人在未取得房屋所有權之前僅享有合同債權,但由于其購房的目的在于取得房屋的所有權,并維系其生存之必需,故對該項特殊債權有賦予其物權性予以特殊保護的必要。但實踐中必須同時滿足以下條件:(1)買受人已經交付全部或者大部分購房款。買受人交付的款項為購房款,而非為定金、保證金等;購房款數額應超過約定的購房款數額的50%。在按揭中,如果買受人已交付合同約定的首期

  購房款,銀行將買受人所貸款項直接支付給開發企業,應認定買受人者已付清全部購房款。(2)商品房買賣合同合法有效,此為法律保護合法行為原則的體現,也是買受人享有請求取得房屋所有權的前提條件。如果合同無效,買受人即使基于消費者的特殊身份,也不能基于無效合同請求取得房屋所有權。并且,現實中還大量存在房地產開發商利用便利條件,以家人、親戚、朋友、職員等的名義簽訂大量的虛假商品房買賣合同和虛假按揭合同,侵犯其他權利人合法權利的現象,因此應嚴格審查合同效力。(3)商品房預售合同已登記或者房屋所有權已登記轉移給買受人。我國實行不動產物權登記生效主義,即經登記后才取得物權,未經登記,權利人僅享有債權,不能與物權的受償處于同一參照系上。由于不動產物權登記是不動產權利彰顯的外觀形式,具有公示公信力,且預售合同登記具有保全債權的物權效力。如果再轉讓合同未為登記,或者買受人尚未轉移產權,該受讓人僅享有合同債權,是不能對抗物權的。


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